Đề xuất bỏ công chứng mua bán nhà đất: Hạ tầng số phải đồng bộ, triển khai có lộ trình

Phòng ngừa rủi ro

Tại dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi (Bộ NN-MT soạn thảo) đưa ra đề xuất không quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong khi tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc thù như kinh doanh bất động sản).

Nhiều ý kiến đánh giá cao đề xuất này khi VNeID, dữ liệu đất đai số hóa và mã định danh bất động sản đang ngày càng hoàn thiện. Việc xác minh tình trạng pháp lý và quyền sở hữu thửa đất hoàn toàn có thể tra cứu trực tiếp và liên thông trên nền tảng số của Nhà nước.

Việc đăng ký biến động đất đai sau cùng vẫn do cơ quan đăng ký đất đai đảm nhiệm. Vì vậy, đề xuất trên nhằm tập trung kiểm soát về một đầu mối hành chính duy nhất dựa trên các tiêu chí: đất có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, dư luận băn khoăn bởi công chứng viên đóng vai trò quan trọng giúp xác minh năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, thẩm quyền đại diện, giấy tờ thật - giả, tài sản chung - riêng, cũng như tình trạng hôn nhân và tranh chấp. Qua đó phòng ngừa rủi ro từ trước khi giao dịch được xác lập. Nếu không công chứng, tình trạng mua bán nhà đất bằng giấy tờ giả hoặc tự ý định đoạt tài sản chung (của vợ chồng, hộ gia đình) mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu cũng như các rủi ro khác có thể gia tăng.

Dữ liệu phải sạch, chính xác

ThS-Luật sư Vũ Như Bách (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, việc bỏ công chứng chỉ an toàn khi đã hình thành được một cơ chế kiểm soát khác đủ khả năng thay thế. Đó là phải xây dựng được một hệ thống dữ liệu đất đai và tài sản thực sự “sạch”, chính xác và có khả năng xác thực tức thời.

Hệ thống đó không chỉ thể hiện ai đang đứng tên bất động sản mà còn phải có đầy đủ thông tin về tình trạng hôn nhân, đồng sở hữu, hạn chế quyền định đoạt, thế chấp, kê biên, tranh chấp, ngăn chặn giao dịch, vi phạm pháp luật và lịch sử biến động của tài sản. Đồng thời, cơ sở dữ liệu đất đai phải được liên thông với dữ liệu dân cư, hộ tịch, doanh nghiệp, hệ thống định danh điện tử, chữ ký số và cơ chế cảnh báo tự động đối với các tài sản hoặc giao dịch có dấu hiệu rủi ro.

Cùng quan điểm, ThS-Luật sư Hoàng Kim Minh Châu (Đoàn Luật sư TPHCM) nhìn nhận: “Hệ thống thông tin địa lý quốc gia cần được liên thông trực tiếp với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, dữ liệu thi hành án, dữ liệu ngăn chặn từ tòa án, công an cũng như dữ liệu thế chấp ngân hàng. Ngay khi người dân thực hiện giao dịch trực tuyến, hệ thống có thể lập tức cảnh báo hoặc tự động khóa giao dịch nếu phát hiện bất động sản đang trong tình trạng tranh chấp hay bị phong tỏa".

Trong khi đó, theo công chứng viên Nguyễn Thanh Lương (Văn phòng công chứng Hàm Tân, tỉnh Lâm Đồng), để bỏ công chứng mua bán nhà đất cần sửa đổi đồng bộ các quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng. Hiện nay, công chứng viên đóng vai trò xác minh trực tiếp năng lực hành vi, sự tự nguyện hay nguy cơ bị ép buộc, đe dọa của các bên.

Khi chuyển quy trình lên môi trường số, cần quy định rõ cơ chế ủy quyền và phương thức giao dịch đặc thù nhằm bảo vệ nhóm đối tượng yếu thế như người cao tuổi, người bị hạn chế năng lực hành vi. “Lộ trình hợp lý là cho phép người dân lựa chọn song song công chứng hoặc giao dịch qua VNeID sau một thời gian thử nghiệm ổn định, trước khi quyết định loại bỏ hoàn toàn”, công chứng viên Nguyễn Thanh Lương đề xuất.